Tvoemisto.tv і ведучий Володимир Глащенков підготували новий випуск відеопроєкту #Кухня військової економіки, в якому під час готування страв власники та керівники компаній діляться своїм унікальним досвідом і дають корисні поради. Цього разу гостею програми стала СЕО Well Bud і founder експертка новобудов «Вдома» Катерина Джичка. За готуванням сирника вона поділилася своїм рецептом стійкого бізнесу, розповіла про складові успішної девелоперської компанії і про традиції своєї родини.

Ми з вами багато років організовуємо захід щодо нерухомості, збираємо забудовників, є партнерами Весняного ділового форуму. Тепер виникло бажання разом спекти сирник, який я завезу воїнам у госпіталь.  Вже не пам'ятаю, скільки таких спекли на #Кухні військової економіки з лідерами сегментів, обговорюючи важливі теми. Катерино, ми добре взаємодіємо з доковідних часів. У вас багато досвіду, але Well Bud – доволі молода компанія на ринку житла. Що змінилося в Україні за кілька останніх років?

Досвіду вистачає. Ми – молода компанія, але наша команда має багаторічний досвід. Це рятує, бо розумієш, як швидко мобілізуватися й пережити складні періоди. Команда – це основний актив, який треба зберегти. Так було під час ковіду і до війни.

Мій чоловік – мажоритарний партнер – впевнений, що все буде добре. Ця позитивна налаштованість потрібна, вона тримає нас завжди.

Без професіоналізму ніяк. Це дає розуміння, яку справу доведеш, як зекономиш і забезпечиш собі невеликий ресурс на майбутнє. Запускаєш першу, другу, третю чергу з розумінням, скільки коштів потрібно, щоб віддати людям житло. Це те, що тримає.

Закінчується третій рік повномасштабного вторгнення. Як змінився Львів і ваш споживач? Хто він і які його інтереси?

До вторгнення у Львові продавалося все. Виняток – дуже висока ціна або невпевненість у забудовнику з поганою репутацією. Хоча й таке купували. Після вторгнення весь 2022-й ніхто не продавав, були хіба що окремі випадки.

Люди приїхали, а попиту не було?

Був. На житло з помірною ціною, введене в експлуатацію. Всі львівські девелопери в квітні – травні 2022-го підвищили ціни на 20%. Я не могла зрозуміти чому, бо попит був 1-2%.

Це вже така галицька традиція піднімати ціни, коли низький попит (Сміється).

На що всі сподівалися? Що з'їдуться люди зі сходу, з Києва і будуть в нас купувати нерухомість. Але та, що була на стадії будівництва, на котловані  стояла мертво. Відновлення почалося з вересня 2022-го, тільки навесні 2023 року ринок більш-менш відновився в продажах. До весни 2024-го ми продавали, стабільно були на ринку Львова. В цифрах не можу порівнювати, але суто морально ми були в бізнесі і він був хороший, відновлений.

Був попит, який дозволяв будувати, і будівельники будували.

У 2023-му й на початку 2024-го були певні труднощі з частковою мобілізацією, відсутністю людей. Але травень 2024-го нівелював попит.

Велика мобілізація внесла значні зміни як у попит, так і в ринок праці в цілому. Складнощі, виклики щораз вищі – це як біг із перешкодами. У нас вони також щораз вищі.

Попит знижується, будувати стає складніше, держава мусить вистояти, а для цього потрібні військові. Чого очікувати цієї зими?

Споживчий попит не зростає. Квартири – не першочергова потреба. А от для інвесторів, які мають гроші для інвестування у нерухомість, це є звичною справою.

Я очікував, що у Львові купують переважно ті, що втратили житло.

Люди із зони зіткнення, зі сходу, з Києва – це не домінувальний відсоток, як ми собі думали. Вони є основними споживачами оренди. А заробітчани, які інвестували у Львів основну масу грошей, інвестують і далі в надії, що здаватимуть ці квартири в оренду.

Але попит формують галичани, які купують житло для здавання в оренду. Чи спостерігається такий попит досі, чи якось змінюється?

У забудовників продаються тільки ті проєкти, які мають три основні складові: вдале місце, коректно сформовану ціну для цього місця і пропозиції відповідно до класу забудови – комфорт чи бізнес, а також стадійність будівництва.

Тепер ми будуємо два проєкти, але не продаємо їх. Чітко розуміємо: треба показати людям, що вже хоч щось є, інакше не можна запускати продукт і прогнозувати бодай на 50%, як він буде продаватися.

Забудовники, які починають проєкти, не маючи резерву коштів на їх забезпечення хоча б на 80%, це камікадзе. МОНи, спеціальні майнові права, які зобов'язують резервувати 10% квартир, не допоможуть, цього просто не вистачить.

До ковіду ми говорили про урбаністику, про те, як Львів змінюється. Що треба, щоб було зручно, комфортно, із зеленими насадженнями. Зараз це ніби з іншого світу, бо ключовим є питання безпеки, бомбосховище в будинку. Як Львів розбудовується в часі війни?

Безпека – це основне. В будинках передбачені укриття й бомбосховища. На другому місці інклюзивність. Тішить якість будівництва. Те, що зараз пропонують, не гірше, а подекуди навіть краще за пропоноване до війни. Проєкти, які запустили в період війни, були сформовані до вторгнення. Бо девелоперський проєкт починається не з виритого котловану, а з вибору земельної ділянки, проєкту.

Ці проєкти мені подобаються. Є здешевлення, але не на каркасах. Укриття, навпаки, вимагають зміцнення конструкцій. Можуть бути неприємні наслідки через втрату естетичного вигляду. Раніше ми розглядали дорожче озеленення, кращу плитку в місцях загального користування. Тепер же девелопери намагаються на цьому трохи економити.

Покупець не відчуває цього взагалі. Основне, що девелопери не економлять на якості. Кладуть закордонну плитку, тільки для оздоблення обирають простіший, а не преміальний сегмент. Однак є важливі елементи, на яких забудовники ніколи не економили, якщо для них якість у пріоритеті.

Сім'ї змінюються, багато людей воюють. Хто ваш основний покупець тепер?

Наш покупець – це жінка від 35 до 45 років. Вона незмінно ухвалює рішення. Я не кажу, що чоловіки цього не роблять.

Попит на нерухомість змінювався в часі війни. Перші два роки її купували для покращення власних умов. Інвестори купують квартири для перепродажу, здавання в оренду, щоби вкласти кошти. Частка інвесторів становила 10–15% , тепер – 73%. Була вибірка щодо попиту в цілому, хто шукає, укладає контракт, кому цікава нерухомість узагалі.

Перший сирник у межах «Кухні військової економіки» я пік із Тарасом Кицмеєм. Він сказав: «Найважливіше вміти підбирати правильних людей і вчасно делегувати». Що вам важливо сьогодні та на які аспекти звертаєте увагу, вибудовуючи команду, репутацію?

Передусім треба чітко розуміти свою справу. Відтак вміти делегувати правильним людям. Підбір кадрів украй важливий. А ще не боятися припускатися помилок. Коли твої люди роблять помилку – це теж окей. Це вже питання градуса помилки. В будинках не маємо права робити помилки. Але в організації процесів, якихось оплатах... Це життя, всі ми люди.

Треба вміти швидко ухвалювати рішення, бути гнучкими, змінюватися, адаптуватися. Вміти працювати зі складними проєктами в малій команді.

Це знадобиться кожному, хто працює в українських умовах. Кожна українська компанія має людей, які пішли воювати і яким вона допомагає. Це постійна дія. Переконаний, що й ваша компанія не залишається байдужою.

Нам виділяють багато грошей, всі говорять, що армія повністю забезпечена. Але в тебе є друзі, знайомі, родичі, які воюють, і нема можливості не допомагати. Ти у Львові, в теплі, добре почуваєшся, плюс-мінус у безпеці, працюєш і заробляєш. То чи є в тебе є якісь інші варіанти?

Я не маю знайомих і друзів, яким це байдуже. Слава Богу, моє спілкування в правильному колі. Я ще не зустріла нікого, хто б не сказав: «Який я був щасливий до повномасштабного. Я собі навіть не уявляв, наскільки в мене було ідеальне життя».

У нас класна країна. Питання, як її зберегти, відродити, усвідомлюючи ціну, яку заплачено за її незалежність. Це дуже великий виклик для нашого й наступного поколінь. У вас двоє синів. Як ви бачите коло молоді?

Ми всі емоційно нестабільні. Є дуже багато наслідків. Ментальне здоров'я для нашої нації тепер украй важливе. Ті, що постійно були три роки в Україні, переживали ці тривоги, стреси. Діти з якогось періоду це відчувають.

А ще діти інакше сприймають мову. До повномасштабного вторгнення різниці між російськомовними і українськомовними дітьми на майданчику не було взагалі, зараз вона є. І це погано з погляду дітей.

Тепер трохи змінився календар свят. Але що для вас і вашої родини традиції?

Святвечір, святкування Різдва завжди були традиційними для нас. За старим календарем свято в хаті розпочиналося 7 грудня, на Катерини. Була купа цукерок, квітів. Потім готувалися до Миколая. Писали йому листи. Діти нам диктували, а ми писали за них, зараз вони в першому і другому класах, тож писали Миколаєві самостійно.

Ручкою? Не питали, чому в Миколая нема електронної адреси або фейсбук-сторінки?

Ми є досить традиційною сім'єю. З гаджетами важко дружимо, тож писали ручкою, підписали, запхали в конверт і відправили. Сподіваюся, Миколай нас почує і на його фабриці створять ті подарунки, які ми замовили.

Відтак Святвечір – велике традиційне свято, яке об'єднує всю сім'ю і з боку чоловіка, і мою. Намагаємося цього вечора приділити увагу всім. Якщо не вдається усім зібратися, намагаємося всіх вшанувати, до всіх завітати.

Зранку після церкви йдемо на сніданок. Він теж або спільний, або ми всіх відвідуємо. Тому ці традиції дарування подарунків, згуртованості дуже важливі.

12 традиційних страв готуємо разом або привозимо лише те, що приготували власноруч. Не купуємо готові пампухи, напівфабрикати, вареники, бо важливе спільнотворення.

Що плануєте добудувати наступного року?

Через погоду нам не вдалося завершити третю секцію на Щирецькій. Там житловий комплекс, корисна площа – 24 тисячі квадратних метрів, 344 квартири. Ми добудували все, але не вдалося повністю сформувати фасад і зробити озеленення. Займемося цим навесні. За сьогоднішніми вимогами до введення будівель в експлуатацію ми його вводимо, бо всередині будинок повністю готовий.

Видається, що дуже багато будують. Але тих, які будують і добудують, можна перелічити на пальцях однієї руки.

Так є. Ми розпочали на свій страх і ризик будівництво двох об'єктів без продажів. Один об'єкт бізнес-класу на Лазаренка, навпроти будівлі податкової, де гуртожитки та їдальня Політехніки. Там буде корисна площа майже 24 тисячі квадратних метрів, 300 квартир, висотність становитиме 17 поверхів плюс два поверхи підземного паркінгу, бо потрібно влаштувати укриття й паркомісця в цьому районі. Повністю робитимемо там мініпарк між гуртожитками.

А як побудувати 17 поверхів в умовах теперішніх проблем зі світлом? Знайомі кияни, які живуть вище десятого поверху, кажуть: «Як я міг додуматися купити там житло?!».

Цей проєкт досить давній. Тепер є ресурс для зведення цього будинку. Локація, етапність будівництва і правильна ціна сприятимуть його продажу попри те, що це висотка. Я сама мешкаю на вулиці Шевченка на 16-му поверсі. Страшно, але що зробиш?

Другий проєкт у Винниках. Це житлова забудова на вісім поверхів. Досить великий амбіційний проєкт. Загальна площа – 90 тисяч квадратних метрів. Створюємо мікрорайон зі всією інфраструктурою, будуємо дитячий садок із басейном. Буде АТБ – вже підписали домовленості. Будуть супутні комерційні речі – аптека, хімчистки, кав’ярні. Школу треба забезпечити, тому купуємо автобус і возитимемо наших дітей у дві школи, розташовані неподалік. Житлові квартали треба забезпечувати такими речами, планувати їх.

Усередині буде величезний променад. Також створюємо великий сквер, парк. На насадженнях можна зекономити на їхній висоті, а от на варіативності ніяк. Намагаємося вкласти всі правильні речі, які забезпечують щоденне комфортне життя людей. Це дуже важливо.

Як в умовах, коли більшість бізнесів дуже обережні, стартували два великі проєкти? Щоби збудувати 90 тисяч квадратних метрів житла, потрібні сотні людей.

Девелопер – це інвестор. У його команді до 40 людей. Далі першочергово суміжники – архітектори, відтак генпідрядник, у якого до 100 людей. Всі готові, всі розуміють складність бронювання, забезпечення людей постійними місцями, складність викликів.

Як воно буде поетапно? Спочатку отримуєш дозвіл, мусиш ставити ліцензію забудовника, тобто генпідрядника, який буде це виконувати. Далі, звісно, можуть бути зміни, не завжди все ідеально. Для прикладу, на проєкті, з яким ми стартували за три місяці до війни, все добре. За перші три місяці ми продали достатню кількість квартир, щоб забезпечити фінансування цілої першої черги. В нас не було реінвестицій, не було витрат ні на що. Ми фокусувалися тільки на цьому об'єкті.

Коли почалося повномасштабне вторгнення, на західний кордон переміщувалися мільйони людей із Харкова, Запоріжжя, Києва. А ви в цей час приходите з командою і кажете, що будете будувати?

Ми готувалися заздалегідь. Кажу ще раз: за рік до того, як ти приходиш на ділянку і копаєш котлован, вже ухвалене рішення, що ти заходиш на будівництво.

Але треба, щоб будівельники працювали з ранку до вечора.

Будівельники так і працювали. Це велика заслуга мого чоловіка. Два тижні в нас була істерика, не знали, що робити. Подивилися, що все працює, до Львова не дійшли, і він вивів усю команду на будову. Працювали з ранку до вечора.

У 2023-му був період, коли звільнили Херсон. ЗСУ здійснили масований наступ. Було відчуття, що от-от… А далі почалася важка зима, удари по інфраструктурі. Як у цей час самому втриматися і команду втримати?

Було важко адаптуватися до генераторів і знеструмлень. Є альтернативне джерело живлення, але ці переключення-підключення, темнота дуже сильно тиснуть морально. В той період основне було не втрачати позитиву.

Як? Ви завжди чудово виглядаєте.

Спорт, правильне харчування, маленькі діти.

Попереду два великі комплекси. З електроенергією й надалі можуть виникати питання. Альтернатива – сонце, вітер. Щось плануєте на своїх об'єктах?

Цього року ми розпочали вивчення альтернативних джерел енергії. Я тільки приїхала з Варшави, з ReВuild Ukrainе. Один день був повністю присвячений відновленню, альтернативним джерелам енергії. Ми розглядаємо сонячні панелі. Маємо ще один великий соціальний проєкт, будуватимемо на 27 гектарах землі в Грибовичах стрільбище. Зараз він на етапі фінансування, проєктування, земельних робіт і дозволу на будівництво.

Будуватимемо мегаінклюзивне стрільбище повністю. Воно матиме реабілітаційну функцію, особливо для хлопців, які вже пройшли війну, для їх відновлення, щоб тренування не припинялися. До того ж це буде один із найбільших майданчиків для проведення змагань, які відбуваються в Україні. Маємо намір поставити там сонячні панелі – 1250 метрів квадратних – для повного забезпечення комплексу.

Під час великих випробувань бізнеси трансформуються. Банківський ринок консолідується, перші 10 банків розчищають усі маленькі. Що відбудеться на девелоперському?

Ринок однозначно укрупниться. Залишаться гравці, які можуть собі дозволити пережити складні моменти, а їх ще буде достатньо. Чітко це розуміємо. Коли є продажі, не витрачаємо й не реінвестуємо кошти. Дозволяємо собі реінвестувати в інші проєкти, лише коли визначаємо, що це прибуток, і забираємо на так звану подушку безпеки.

Навіть незначні гравці бояться розпочинати через відсутність подушки безпеки. Земельну ділянку треба придбати. Свого капіталу, який ти мусиш інвестувати, до 50% від проєкту. А треба ще мережі будувати. Є ще дуже багато затрат, тож подушка мусить бути.

Як комунікуєте з немісцевими людьми, які планують тут залишитися і цікавляться забудовниками, містом, проєктами? У вас величезна аналітична робота в команді.

Маємо окремий проєкт девелоперського бізнесу і проєкт VDOMA. Це і аналітична команда, і команда, яка працює з іншими забудовниками, і спілкування з немісцевими людьми, які планували інвестиції.

Основна вимога – щоб житло було на етапі здавання або вже введене в експлуатацію. Щоб ціна була прийнятна, а не від перепродажу, коли накручують ще до 20–30% від ціни.

Ринок почувається дуже нестабільно. Девелоперів, які запустили нові проєкти в 2023 і 2024 роках, вважаю героями.

Але їх кількість зменшується.

Гравці вибувають у міру завершення проєктів. Малим гравцям лячно починати нові проєкти, бо вони не знають, як закінчать через рік. Більші, які мають хоч якісь подушки безпеки, починають нові, бо там велика команда, а без проєктів її не втримаєш.

Тому формула така: наявність великої команди, попередні напрацювання і бодай якась упевненість в завтрашньому дні.

Тобто якщо цей «ровер» їде, то їхатиме далі, а якщо зупиняється, то втрачається функціонал.

У Львові ще плюс-мінус усе нормально. А от у київських забудовників надзвичайно мала кількість нових проєктів. Але якщо проєкти, які були запущені, здані не повністю, над ними ще працюють. Ми спілкуємося безпосередньо з підрядниками. Коли запрошуємо їх до Львова, вони кажуть: «Ні, дякуємо, нам роботи вистачає». Тобто об’єкти добудують, хоча, можливо, не всі обіцянки будуть виконані. На ринку Києва і Київщини, який дуже великий, у 90% проєктів уже порушені терміни.

А що із собівартістю?

Це прибутковий бізнес, але він складний.

В Україні тепер будь-що робити дуже нелегко.  Свята – це чудова нагода збиратися з силами, кликати хороших людей і робити щось добре, якого дуже бракує. Тому я вдячний Катерині за те, що вона зібралася з силами й долучилася до ініціативи спекти сирник для наших поранених військових. Треба щодня вірити в перемогу, створювати команди, берегти людей, будувати масштабні плани і реалізовувати їх, як би важко не було. Робити Львів і Україну сильнішими, щоб наша країна була унікальною, зручною для українців, для життя.

Дякую, що запросили! Викликів завжди було і буде багато. Робити добрі справи – навіть маленькі, навіть потрошки – дуже хороша річ.

Рецепт сирника

Складники: 2,5 кг сиру, 15 яєць, по 300 г м'якого масла і родзинок, цедра з двох лимонів, по 100 г манної крупи і крохмалю, дві пачечки ванільного цукру.

Сир розітріть до більш-менш однорідного стану з допомогою блендера або сита. Жовтки збивайте з цукром і ванільним цукром доти, поки маса посвітліє і вдвічі збільшиться в об’ємі, а тоді ретельно вимішайте її з перетертим сиром. Додайте крохмаль, манну крупу і ще раз добре вимішайте.

Додавайте в сирно-яєчну масу, ретельно розмішуючи, потрошки м’якого масла. Присмачіть сирник попередньо вимоченими й просушеними родзинками та цедрою з двох лимонів. Окремо збийте білки до стійких піків. Введіть їх у масу невеликими порціями, обережно помішуючи.

Викладіть масу в підготовлені форми і випікайте сирник при 200 градусах 40–45 хвилин.

Партнерська публікація

____________________________________________________________________________________________________________

Щоб отримувати актуальні й гарячі новини Львова та України, підписуйтеся на наш Instagram та Viber.

Трансляції важливих подій наживо і щотижневі відеопрограми – про актуальні львівські питання у «Темі тижня» та інтелектуальні розмови на загальноукраїнські теми у «Акцентах Твого міста» і публічні дискусії для спільного пошуку кращих рішень викликам громади міста – дивіться на нашому YouTube-каналі.