ЖК Comfort Hill, що на вул. Під Голоском, певний час вважали проблемним. Раніше він мав назву ЖК «Львівська мрія». Через корпоративний конфлікт забудовника – ТзОВ «ЄвроЛьвів» – його будівництво зупинили, і близько 150 майбутніх мешканців квартир втратили свої кошти та надію на те, що будинок таки добудують. Однак цього року справу перейняли в City Lviv Development, власники якого запевняють, що доведуть будівництво до кінця і конфлікт із вкладниками залагодять. Про проблеми попереднього забудовника, пікети вкладників, будівництво під час війни та особливості ЖК Comfort Hill розповів співвласник City Lviv Development Микола Оприско.

Проєкт ви прийняли недобудованим. Розкажіть докладніше про проблеми колишнього забудовника. Чому йому не вдалося звести будинок?

Ми дійсно не починали цього проєкту. Насправді спорудження будинку було розпочате ТзОВ «ЄвроЛьвів», яке мало на той час інших керівників, інших бенефіціарів, інших засновників. Всі ті, що уклали попередні договори про квартири, домовлялися з цими керівниками.

І в один прекрасний момент виявилося, що коштів, які люди заплатили і яких мало б вистачити для того, щоби звести будинок, не вистачає, що будинок незавершений і його немає, по суті, за що добудовувати. Після цього попередній власник просто виїхав за кордон. Люди залишилися в ситуації, коли немає ні будинку, ні коштів на його добудову. Ба більше, в попереднього власника були особисті борги. За його особистими боргами його частку в статутному капіталі ТзОВ «ЄвроЛьвів» придбали люди, яких можна вважати потерпілими в цій ситуації. Вони мали укладені договори і, відповідно, інтерес у тому, щоб цей будинок закінчили.

Однак за особистими боргами пана Борисова вони придбали частку в статутному капіталі цього товариства. Після цього провели будівельний аудит, тоді й встановили, що будинок готовий майже наполовину. Тоді також з'ясувалося, що немає жодного активу, щоб добудувати його, і чимало боргів у товариства.

*Зазначимо, що до лютого 2021 року кінцевим бенефіціарним власником ТзОВ «ЄвроЛьвів» був Андрій Борисов, причетний до скандалу через будівництво на вулиці Богуна, 11 у Львові. У результаті тієї угоди ТзОВ «ЄвроЛьвів» отримало ділянку площею 0,2 га на вулиці Під Голоском. Ця компанія зареєстрована в Івано-Франківську. Через ТзОВ «Трейдінвест» з квітня 2024 року належить харків'янину Роману Угриновському та жительці Калуша Вікторії Угриновській.

Про які борги мовиться?

Від елементарних боргів перед сторожами до боргів перед міською радою щодо плати за землю, а також перед контрагентами, виконавцями робіт, постачальниками будівельних матеріалів стосовно виконаних робіт і поставлених будівельних матеріалів. Тобто ситуація зайшла в глухий кут. Для того, щоб завершити цей будинок, покрити борги, знадобилася величезна сума коштів. Не буду претендувати на абсолютну точність, але це приблизно 150 мільйонів гривень.

Наразі ця цифра ще збільшилася, адже зростають ціни на будівельні матеріали та вартість робіт.

І як знайшли вихід із цієї ситуації?

Ті люди, які купили корпоративні права на ТзОВ «ЄвроЛьвів», запропонували іншим мешканцям шукати вихід із ситуації. Була, як на мене, абсолютно раціональна пропозиція, правильна. Стало зрозуміло, що треба було всім вкладникам додатково зібрати кошти, адже добродія, який покриє цю суму, немає. Ми проводили зустріч у міській раді і навіть жартували, що, можливо, міська рада запропонує фінансову допомогу. Але зрозуміло, якою була відповідь. Міськрада очікує того, що їй передадуть приміщення під ЦНАП у майбутньому будинку. Тож вони так само чекають на завершення будівництва.

Власне тоді ми запропонували людям розрахувати приблизну вартість, скільки потрібно додати грошей, щоб завершити проєкт. Однак така ідея не знайшла підтримки. Зрозуміло, що такий обсяг вкладень, який був потрібен для закінчення цього будівництва, не здатен був забезпечити той, хто придбав ці корпоративні права.

Скільки тривала ця ситуація?

Напевно, з пів року. Коли стало зрозуміло, що конструктивний діалог з мешканцями не вдається, було ухвалене рішення залучити стороннього інвестора. Він фінансуватиме будівництво і, натомість, продаватиме квартири. Люди, які мали попередні договори, зможуть доплатити й придбати житло. Якщо ж хтось не захоче або не матиме можливості, йому повернуть кошти.

Це рішення підтримали навіть органи місцевого самоврядування. Ми мали зустріч із представниками «ЄвроЛьвова», міської ради і мешканців. Заступник міського голови також визнав це справедливим варіантом.

Тож ми почали реалізовувати цей план.

А коли саме відбулася заміна забудовника і хто тепер є замовником цього будівництва та генпідрядником?

Замовником будівництва залишається ТзОВ «ЄвроЛьвів», але між ними та нашою компанією City Lviv Development укладений договір. За цим договором нашій компанії передана частина прав забудовника та майнові права на вже виконані роботи, і ми продовжимо будівництво й інвестування. Компанія за договором узяла на себе зобов'язання виплатити ТзОВ «ЄвроЛьвів» суму, достатню для покриття боргів і повернення коштів тим, що вкладали гроші за попередніми договорами, але не отримали квартир.

Попередні договори, які вони уклали, зобов’язують лише укласти основний договір у майбутньому, але не дають жодних прав на самі квартири. Це пояснювали і на зустрічах з інвесторами, і в юридичних консультаціях. Попередній договір не гарантує прав на майно, він є лише підставою для передачі грошей забудовнику. Забудовник «ЄвроЛьвів» запропонував цей формат договорів, який виявився невигідним для людей, але вони на це погодилися через нижчу ціну або через брак консультацій. Тепер ці попередні договори зіграли проти самих інвесторів.

Зараз усі питання щодо організації будівництва, фінансування і продажу майбутніх квартир вирішує ТОВ City Lviv Development. 

Коли саме City Lviv Development почало займатися цим проєктом? Адже ще в квітні цього року під Ратушею відбувалися пікети вкладників у квартири.

Пікети вкладників відбулися якраз у той час, коли вже укладали цей договір. Вони були і перед укладенням, і під час укладення і вже після укладення цього договору. Дехто їх називає мешканцями, дехто вкладниками, дехто інвесторами. Але хочу звернути увагу на те, що насправді жоден з цих термінів не є правильним. Усі ці люди уклали тільки попередні договори про купівлю квартири в майбутньому. 

Із якою частиною майбутніх мешканців у вас залишилися непорозуміння?

З багатьма людьми ми вже уклали договори або про повернення коштів, або про доплату за квартири. Проте залишилися ті, з ким ще є непорозуміння. Це відбувається через те, що вони неправильно оцінили свої права за попередніми договорами. Дехто вважає, що вже має право власності на квартиру, хоча це не так. Люди починають звертатися до адвокатів вже після укладання договорів, а не заздалегідь, що є проблемою.

Яким шляхом у продажі квартир ви йдете зараз? 

Уже зараз ми здійснюємо їх продаж людям, які хочуть придбати квартиру в нашому житловому комплексі. Тобто продаємо їм майнові права на ці квартири. Це є гарантією того, що в майбутньому об'єкт, за який вони платять кошти, справді буде у їхній власності.

Скажіть, а скільки саме людей вклали гроші в свої майбутні квартири? Про яку суму мовиться?

Якщо подивитися на тих, що мали укладені попередні договори з «ЄвроЛьвовом», то тепер майже третина людей вже визначилася. Частина вирішила повернути кошти, частина уклала нові договори і доплачує за квартири. Проте залишаються ті, з ким ще є непорозуміння, які поки що не вдалося вирішити. Ці питання наразі розглядають у суді. Мовиться про майже 30 осіб.

Повернімося до проблем попереднього забудовника. У 2021 році говорилося про те, що забудовник звів ЖК з порушенням містобудівних умов та обмежень, виданих 2018 року, не дотримавшись передбаченої гранично допустимої висотності. Зокрема, в одній із секцій замість 9-ти поверхів збудував 16-ть. Як ви розв’язали цю проблему з містобудівною документацією?

Зараз цієї проблеми нема. Висотність, яка була затверджена спочатку, зосталася. Тобто найвищий поверх цього будинку як мав бути 16-м, так і є 16-м. Питання лиш у тому, що будинок мав бути каскадного типу. Тобто не всі поверхи мали сягати 16-го. Однак у подальшому в містобудівні умови й обмеження були внесені зміни. Ці зміни могли бути реальними через те, що міська рада за домовленостями із забудовником мала отримати приміщення під ЦНАП. Міська рада погодилася внести зміни в містобудівні умови та обмеження, і тепер весь будинок, його висотність, затверджений як 16-поверховий.

Чи за час конфлікту із забудовником змінився початковий проєкт?

Від першої проєктної документації до цього часу, звісно, зміни вносили. За час, відколи City Lviv Development займається будівництвом цього будинку, лише допроєктовували певні розділи проєкту, які технічно не були виконані попереднім замовником будівництва. Знову ж таки, очевидно, через те, що йому не вистачало коштів, він не міг замовити ці розділи проєкту в наших проєктантів.

Скільки секцій, квартир матиме цей будинок?

Квартир у нас, за останніми проєктними рішеннями, буде 165, а також декілька нежитлових приміщень.

Чи буде в будинку паркінг?

У будинку дійсно будують підземний паркінг. Ми вже розпочали виконання основних бетонних робіт із його спорудження. Це значною мірою вирішить проблему з паркуванням, тому що не кожен житловий комплекс у Львові може запропонувати своїм мешканцям паркінг. Ба більше, паркінг можна буде викориcтовувати як бомбосховище.

Чи вистачить у паркінгу місць на таку кількість жителів?

Кількість паркомісць не відповідає кількості квартир, оскільки жоден житловий комплекс у Львові не може забезпечити таку кількість паркомісць. Проте з урахуванням внутрішніх паркінгів і зовнішніх паркомісць, запланованих у житловому комплексі, їх кількість є достатньою згідно з нормативами. Інакше держекспертиза не погодила б цей проєкт.

Який графік добудови будинку і чи вже визначений кінцевий термін?

Ми рухаємося за графіком і плануємо завершити роботи наприкінці другого кварталу 2025 року. Проте є деякі форс-мажори через війну, які можуть вплинути на будівництво. Існують проблеми з постачанням та виконанням робіт, оскільки багато чоловіків мобілізовані, а бригади недоукомплектовані. Це може призвести до незначних коригувань термінів, але сподіваємося, що вони будуть у допустимих межах.

У Львові не один недобудований ЖК «Львівська мрія». Деякі з них доволі відомі, зокрема на вулиці Княгині Ольги, 1–5, де суд визнав договір про будівництво недійсним. Як це впливає репутаційно на вашу роботу?

Відверто кажучи, недобудова інших комплексів майже не впливає на нашу роботу. Наш будинок не пов'язаний із ними. Проблема полягає в репутаційних втратах, яких ми зазнали через попередніх власників компанії. Тепер наше завдання – довести людям, які хочуть придбати якісне житло за прийнятну ціну, що ми добудуємо цей будинок вчасно. Це додає певних складнощів, але ми готові їх долати.

Яка стратегія відновлення довіри до цього проєкту?

По-перше, найкращий спосіб переконати людей, що все буде добре, це проводити будівельні роботи. Коли люди бачать, що роботи тривають і ситуація змінюється, це їх заспокоює. Ми намагаємося бути відкритими і спілкуватися з людьми. Жоден запит на розмову не залишився без відповіді. Але деякі люди вважають себе обдуреними і не хочуть ділитися своїми думками або слухати іншу точку зору. Намагаємося достукатися до них.

Поговорімо більше про особливості вашого проєкту. Чому люди мають обрати цей комплекс для життя?

Вважаю, що навіть зміна назви нашого житлового комплексу показує, чому він заслуговує на увагу. Він має бути комфортним, його розташування дуже вигідне: близько до головної вулиці, але в тихій зеленій місцевості, яка підходить для сімейного життя. Там не така загазована місцевість, як проспект Чорновола, притім будинок має зручний доступ до транспорту.

Також ми дотримуємося правильних пропорцій забудови: зручні під'їзди та достатня кількість паркомісць. Планування квартир і якість будівельних робіт також сприяють комфорту та зручності.

Крім того, ми пропонуємо гнучкі умови тим, що хочуть придбати житло, враховуючи свої фінансові можливості. Наприклад, у нас є програми розстрочки платежів і пільги для військових та їхніх родин. Ціни на наші квартири досить доступні порівняно з іншими житловими комплексами. Вважаю, що всі ці чинники роблять наше житло привабливим.

Яким буде благоустрій території навколо житлового комплексу?

Благоустрій буде класичний: викладені бруківкою тротуари, озеленення, освітлення, тобто все згідно з проєктною документацією.

Чи буде майданчик або щось інше для дітей?

У цьому контексті проєктної документації передбачений дитячий майданчик, місця для відпочинку, тому всі необхідні інфраструктурні елементи тут є.

Чи покращуватимете озеленення території?

Звісно, озеленення та благоустрій є завершальним етапом будівництва. Зараз працює важка техніка, доставляють будівельні матеріали, виконують складні роботи, тому займатися озелененням поки що неможливо. Однак благоустрій, який передбачає озеленення й укладання бруківки для тротуарів та паркування, буде виконаний якісно і зручно для людей.

Якими є основні ризики для завершення проєкту?

Найбільший ризик для бізнесу в Україні тепер війна. Але сподіваємося, що вона не дуже вплине на наші можливості. Не бачу інших ризиків, які завадили б завершити спорудження цього будинку. Незважаючи на складну передісторію проєкту, ситуація поліпшується, ми рухаємося в правильному напрямку. Я вірю, що навіть із тими, з ким у нас розбіжності, знайдемо мирне рішення, навіть попри деякі судові справи. Завершимо будівництво якісно і правильно.

Чи є якісь затримки або труднощі, наприклад із постачанням матеріалів?

Це звичайні труднощі, з якими стикаються всі девелопери у Львові в умовах теперішньої ситуації. Немає особливих проблем, пов'язаних конкретно з цим об'єктом. Найбільші компанії також мають проблеми через війну та мобілізацію – бракує спеціалістів. Є затримки з постачанням деяких матеріалів, але це звичні виклики для всіх забудовників. Ми успішно їх долаємо, наразі не маємо нерозв'язних проблем.

Чи маєте альтернативні плани на випадок непередбачуваних обставин, щоб не затягувати будівництво?

Зараз усі наші плани цілком реальні. Ми не залежимо від фінансування, від людей, які доплачують за квартири. Інвестиції надходять з інших джерел, і наша компанія займається цим. Тобто будівництво триватиме, і нам не треба шукати резервних варіантів.

Ми вже вжили багато заходів для стабілізації ситуації, закупили, наприклад, генератори. Це дозволить забезпечити альтернативне живлення під час будівництва, якщо виникнуть проблеми з електрикою. Намагаємося адекватно відповідати на будь-які виклики.

Наталія Вареник

Фото: Твоє місто

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав.

______________________________________________________________________________________________________

Щоб отримувати актуальні й гарячі новини Львова та України, підписуйтеся на наш Instagram та Viber.

Трансляції важливих подій наживо і щотижневі відеопрограми – про актуальні львівські питання у «Темі тижня» та інтелектуальні розмови на загальноукраїнські теми у «Акцентах Твого міста» і публічні дискусії для спільного пошуку кращих рішень викликам громади міста – дивіться на нашому YouTube-каналі.