Що відбувається на ринку житлової нерухомості? Як він змінюється і чого чекати в умовах війни? Як і чому ціни на житло ростуть, що з ними буде далі? Ці та інші запитання забудовники, девелопери та експерти ринку нерухомості обговорили 25 жовтня у Львові на «Forum West: нерухомість та ритейл». Tvoemisto.tv підготувало конспект панелі «Житлова нерухомість в умовах війни» про ринок новобудов 2024 року в Україні та ситуацію на ринку житла у Львові.

У Львові від початку вторгнення стартувало найбільше ЖК в Україні

Загальну ситуацію на ринку житла в Україні загалом та у Львові зокрема окреслила експертка житлової нерухомості компанії ЛУН Ольга Дзіковська. Вона розповіла про початок будівництва нових житлових комплексів, введення їх експлуатацію, ціни на первинному і вторинному ринках нерухомості та про продажі на первинці. 

«Зараз в Україні продають нерухомість у 1526 житлових комплексах, чверть яких споруджена після повномасштабного вторгнення. Початок продажів – це вдалий критерій оцінки відновлення ринку в регіонах. Тепер в Україні за квартал стартують продажі у середньому в 60 ЖК. За 10 місяців цього року розпочали будівництво 187 комплексів, – каже вона. – В 2021-му ціни росли і були великі продажі, за квартал у середньому стартувало 107 нових житлових комплексів. Від початку вторгнення до березня 2023-го ринок перебував у стагнації. Після падіння на 62% з другого кварталу 2023-го маємо щорічну позитивну динаміку: в 2024-му 250 ЖК порівняно з минулорічними 211-ма, тобто майже 20% приросту».

Від початку вторгнення в Україні стартувало 500 житлових комплексів: найбільше на Львівщині (146), Київщині і Києві (71), Закарпатті (59), Івано-Франківщині (53), Тернопільщині (42). І це притім, що в січні 2022-го у столиці в продажу було пів тисячі ЖК, а на Закарпатті – менш ніж 50-ть. 

У Львові за перший рік вторгнення старти нових проєктів знизилися на 30%. Далі в нашому місті спостерігали щорічний ріст на 45%. В 2023-му стартували продажі в 55 комплексах, за 10 місяців цього року – в 63-х. Початок продажів у Києві в 2022 році просів на 80%, тепер цей показник відновився лише на третину від довоєнного. На Закарпатті цього року в продажах стартувало на третину більше ЖК, аніж у 2023-му. Франківщина також зберігає позитивну динаміку. 

Експертка твердить, що, за найсвіжішими даними Держстату, за перше півріччя 2024 року ввели в експлуатацію 4,5 мільйона квадратних метрів житла. Це на 27% більше, аніж у 2023-му і на 88%, аніж у 2022-му: «Не можемо сказати, що ми зараз відновилися і що темпи здавання такі самі, але бачимо ріст, і це тішить». 

Нещодавно ЛУН і Forbes уклали рейтинг девелоперів в Україні щодо зданих квартир від початку 2023-го по 30 вересня цього року. Його лідери: «Інтеграл-Буд» із 3813 квартирами, з яких 80% у Києві; РІЕЛ із 3209-ма, з яких 45% у Львові; Blago з 3163-ма квартирами в Івано-Франківську; Stolitsa Group – 3112 у Києві та  «Трест Житлобуд-1», який здав 2995 квартир у Харкові. Це дуже значний результат, зважаючи на постійні обстріли міста.

Лідер у збільшенні вартості квадратного метра житла – не Львів

За даними ЛУН на первинному ринку нерухомості найдорожчим містом в Україні залишається Львів. Понад рік тому він обігнав столицю: станом на жовтень цього року середня мінімальна ціна за метр квадратний житла у нас на 10% вища: 1370 доларів. У Києві – 1290, в Ужгороді – 1170. Для порівняння: станом на січень 2022-го квадратний метр житла в Києві коштував 1280 доларів, у Дніпрі – 1020, у Львові – 950.

Найбільше від початку 2022-го ціни зросли в Івано-Франківську – з 520 до 810 доларів за метр квадратний (загалом на 56%, за останній рік на 14%); в Ужгороді з 800 до 1170 (46%, за рік 6%); у Львові – з 950 до 1370 (44%, за рік 9%); у Рівному – з 650 до 880 (35%); у Чернівцях – з 750 до 970 (29%). А от у Києві тепер ціна за квадратний метр у доларах така сама, як і до вторгнення.

На вторинному ринку нерухомості у Львові ціни на однокімнатні квартири за рік зросли на 16%. У Києві такої динаміки нема. Найбільше однокімнатних квартир у нашому місті (27%) продають за ціною від 55 до 70 тисяч доларів, по 23% квартир – від 40 до 55 і від 70 до 90 тисяч доларів. Цікаво, що двокімнатний австрійський люкс коштує на 20% дешевше, аніж двокімнатна квартира в новобудові, зведеній після 2010 року.

Продають лише 15% від того, що було до вторгнення

Ольга Дзіковська переконана: «Щодо попиту на житло найважливішим фактором за останні два роки була іпотечна програма кредитування житла «єОселя». Не тому, що вплинула на кількість продажів, а тому що допомогла людям задуматися над вигідною купівлею житла в Україні, а далі вже шукати можливості це зробити».

За даними «Укрфінжитла» за цей час видано 13 638 кредитів: 75% за пільговою ставкою 3% на житло, яке має не більш ніж 10 років, 25% – за ставкою 7% на житло, якому не більш ніж 3 роки).

«У 2024-му «єОселя» заявила про перепрофілювання на первинний ринок. Тож із листопада 2024-го пільгова категорія бере кредит за ставкою 3% тільки на житло, якому не більше ніж 3 роки. Фактично кошти рухатимуться до девелоперів на первинний ринок. Лишаються лише ВПО, які можуть розглядати житло, якому не більш ніж 10 років», – уточнює експертка.

З її слів, попит на житло також стимулюють самі девелопери: 77% ЖК мають різні розстрочки, 32% ЖК запускали акції за останні пів року. 

Кожні пів року ЛУН проводить опитування серед девелоперів. За поквартальною оцінкою на первинці в Україні найбільше продажів після 2022-го відбулося в третьому кварталі 2023-го. Це 25% від рівня продажів до вторгнення. Далі почався спад – станом на перший квартал 2024-го продажі сягнули лише 15%. В Києві та області продажі житлової нерухомості від вторгнення загалом знизилися до 17% (до 12% на перший квартал 2024-го). У Львові та області – на рівні 48% від довоєнних (32% на перший квартал 2024-го). 

«За нашим опитуванням девелоперів у закритому телеграм-каналі з вересня 2023-го продажі знижувалися з невеличким відновленням на початку цього року. В травні 2024-го продажі просіли, із серпня–вересня спостерігається незначне покращення», – підсумовує спікерка.

Через подорожчання долара вартість житла зросте

СЕО Well Bud Катерина Джичка каже, що їхні дані по Львову збігаються з описаними ЛУН у загальних показниках. Станом на жовтень 2021 року середня мінімальна ціна за метр квадратний житла в новобудовах Києва становила 1222 долари, у Львові – 893, на жовтень цього року це 1303 і 1383 долари відповідно. Вартість у відсотках в Києві за 2021 і 2022 роки збільшилася на 2,7%; в 2022 і 2023 роках не змінилася; в 2023 і 2024 роках зросла на 4%. У Львові за відповідні періоди вона збільшилася на 22,4, 10 і 8,5%. 

«За перший період після вторгнення львівський ринок вибухнув у ціні, хоч попиту і продажів аж таких не було. Найімовірніше, через думку, що весь схід і центр України переїде на захід. І всі куди? До Львова», – вважає експертка.

Середня вартість будівництва квадратного метра житла, за даними Мінрегіонбуду, станом на жовтень 2021 року у Львові становила – 15 044 гривні, у Києві – 17 678 гривень, на сьогодні це 21 430 і 25 183 гривні відповідно. Однак Катерина Джичка передбачає, що в наприкінці року через долар ціна оновиться до 25 000 гривень у Львові та 30 000 у Києві. А от зростання вартості будівництва в доларах майже не змінилося: станом на жовтень 2021-го по Львову 557 доларів за квадратний метр, по Києву 654, зараз 542 і 636 доларів відповідно.

«Матеріали в Києві та у Львові коштують фактично однаково. Але щодо вартості робіт… У нас підрядників, субпідрядників і взагалі працівників менше, аніж у Києві. Там проблеми з людьми взагалі нема, а в нас їх знайти важко, – каже СЕО Well Bud. –  Цікаво, що частка собівартості будівництва в ціні метра квадратного житла, за даними Мінгрегіонбуду, приблизно 50% в обох містах. Однак у цих даних собівартість досить занижена».

Найбільше у Львові подорожчало елітне житло

Катерина Джичка зауважила, що за класами з 2021 по 2024 рік вартість метра квадратного житла на первинці змінилася так: економ – 53%, комфорт – 62%, бізнес – 39%, еліт – 69%. І це притім, що комфорт і економ – це понад 60% житла у Львові, бізнес-клас – до 20%, решта припадає на елітне, де й відбулося найбільше подорожчання. 

«Щоб зрозуміти, як відбувається зміна цін, ми дослідили зміни у хороших ЖК (в хороших районах Львова), запущених до 2022 року, які ще й тепер у продажах, але вже мають введені в експлуатацію секції», – веде далі вона. 

В Avalon Yard у Шевченківському районі продажі в жовтні 2021-го стартували з 1255 доларів за метр квадратний, тепер тут середня ціна – 1770 доларів. У «Містечко Підзамче» РІЕЛ в Личаківському районі, яке експертка вважає дуже красивим архітектурним об'єктом, завдяки якому вулиця Богдана Хмельницького оновилася, середня ціна житла в жовтні 2021-го становила 830 доларів за метр квадратний, тепер – 1270 доларів (у 2022-му ріст у доларах становив 13%, у 2023-му – 10%, у 2024-му – 4%).

У Залізничному районі у Well Home від Well Bud продажі стартували зі середньої ціни 1056 доларів за метр квадратний, тепер це 1360 доларів (у 2022-му ріст в доларах становив 4%, в 2023-му – 13%, в 2024-му – 6%).

У Silent Park LEV Development у Шевченківському районі середня ціна за метр квадратний у жовтні 2021-го становила 975 доларів, тепер – 1500. 

Які квартири не продаються у Львові і хто основний клієнт

Основний зацікавлений клієнт тепер – жінка віку 35-44 роки. Вона хоче покращити свої житлові умови і є інвесторкою 

«У нас завжди 50% однокімнатних квартир, 40% двокімнатних, решта трикімнатні (залежно від сегмента, максимум до 20%). Попит на трикімнатні квартири низький, відповідно, й пропозиція мала», – каже експертка.

Вона дослідила 339 непроданих однокімнатних квартир у Львові від надійних забудовників у ЖК, які вже введені в експлуатацію або їх вводять цього року. Це вибірка по 44 ЖК, класи житла – комфорт, бізнес і еліт.

То які квартири не купують? Передусім площею від 43 квадратних метрів. Покупців не приваблюють подовгасті приміщення завширшки 2,7 метра ( у деяких забудовників навіть 2,6). Також не продаються апартаменти, квартири зі скошеними кутами, коридором, який за метражем такий, як кухня, квартири з боковим входом, кухнею 7–8 квадратних метрів або прохідною, плануванням вагонного типу чи «кавалерки», на два боки. А ще квартири без передпокою, з терасами понад 20 квадратних метрів чи житловою площею 10 квадратних метрів.

Позитивний і негативний прогнози

Негативний прогноз від Катерини Джички: 

– продовження міграції платоспроможних людей; 

– масова мобілізація та відсутність кваліфікованих кадрів через військову службу; 

– невизначеність із закінченням бойових дій; 

– зміна курсу долара; 

– блекаути; 

– низький рівень народжуваності. 

«Хто має забудову в історичному ареалі – це одна проблема. Хто вже має будову і хоче почати нову – друга проблема, а саме відсутність робітників. Так, ми у війні, але продаємо, хоч продажі й ненайкращі, і будуємо! Але хто будуватиме далі, величезне питання», – зауважує спікерка.

Позитивний прогноз: 

– відновлення внутрішнього інвестора; 

– внутрішня міграція і те, що захід України безпечний для інвестицій; 

– сподівання на військових-контрактників;

– надія на викуп ЖК іноземними компаніями для здавання в оренду, низьку пропозицію на ринку (бо девелопери неохоче запускають нові проєкти) і те, що клієнти очікують певного етапу старту будинку.

«Ми сподіваємося на «єОселю», але вона не має разючого впливу на ринок. Зараз Львів ущільнюється, нас розглядають як інвестиційно привабливих. Незначний відсоток помешкань купують для покращення житлових умов. Та навіть ці фактори дають упевненість і надію, щоби вводити нові ЖК в експлуатацію, будувати та виводити на ринок. Попереду в нас два нові проєкти класу бізнес і комфорт. Це великий ЖК, до 90 тисяч квадратних метрів», – анонсує вона.

Текст: Марічка Ільїна

Партнерська публікація

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________

Щоб отримувати актуальні й гарячі новини Львова та України, підписуйтеся на наш Instagram та Viber.

Трансляції важливих подій наживо і щотижневі відеопрограми – про актуальні львівські питання у «Темі тижня» та інтелектуальні розмови на загальноукраїнські теми у «Акцентах Твого міста» і публічні дискусії для спільного пошуку кращих рішень викликам громади міста – дивіться на нашому YouTube-каналі.