Про що закон 12089

Ключова зміна, впроваджена законом: власнику дозволено залишити у своїй власності землі чи будівлі, придбані в особи, яка не мала права це майно відчужувати, якщо минуло 10 років. 

Ці нововведення не стосуються об’єктів критичної інфраструктури, стратегічно важливих державних обʼєктів, земель оборони, територій природно-заповідного фонду та пам’яток культурної спадщини.

Насправді позовна давність щодо витребування землі з незаконного володіння в Україні існувала раніше і становила три роки. Проте формулювання «з моменту, коли позивач дізнався або міг дізнатися про порушення прав» дозволяло вимагати землю чи будівлю назад будь-коли. 

Як пояснює адвокат, експерт із законодавства у сфері здійснення судочинства Антон Діденко, часто увага зʼявлялася після того, як на земельній ділянці починалося будівництво цінного майна або ж починав працювати прибутковий бізнес. 

На цьому наголошує й народна депутатка України Галина Янченко, одна з ініціаторок закону: «Не просто великий бізнес, а навіть менші підприємства, які платять податки і генерують ВВП нашої країни, розташовані на землі. Бізнес не може вкладати кошти, будувати виробництво, якщо під час цього або коли вже все запрацювало приходять слідчі, прокурори, працівники СБУ, НАБУ, ДБР, БЕП, представники ще багатьох абревіатур і починають розслідування. Бо тоді бізнес починає втрачати час або відбивається від натовпу різних абревіатур силових органів, замість того щоб концентруватися на розвитку». 

Галина Янченко, яка п'ять років очолює парламентську комісію із захисту прав інвесторів, каже, що за цей період «регулярно залітають справи про те, як правоохоронці кошмарять бізнес і намагаються відібрати у нього землю». 

«Наш перший кейс – одеські прокурорські разом із «Армою» арештували 27 га землі в Одесі, на яких «Ашан» планував побудувати найбільший  у Європі ТРЦ. І ось тоді хтось вирішив розслідувати, як ця земля за сім років до того, як «Ашан» її купив, раніше там були три різні власники, переходила із сільської ради в приватні руки. Постраждав великий інвестор. Чому ці одеські прокурорські не розслідували справи щодо цієї земельної ділянки раніше? А навіщо? Вони чекали, поки прийде серйозний інвестор з грошима, якого можна буде подоїти, з якого можна буде збити гроші. Але «Ашан» хабарів не дає, зате вміє публічно і голосно захищати свої права». 

Співрозмовниця додає, що такі справи на парламентській комісії трапляються регулярно, і нагадує справу Мазепи (мовиться про засновника інвестиційної компанії Concorde Capital, якого звинуватили в незаконному заволодінні землями водного фонду, на яких розташовані гідротехнічні споруди Київської ГЕС. – Ред.)

Ще до ухвалення цього закону була петиція про те, щоб його ветувати. Її зареєстрував підприємець Мішель Терещенко, колишній міський голова Глухова на Сумщині. Петиція набрала необхідну кількість голосів, її підтримав міський голова Львова Андрій Садовий, який назвав закон небезпечним і таким, що «унеможливлює повернення вкрадених земель у громадян і держави». Також він наголосив, що це зупинить справи, які зараз у судах.

«Сірі» реєстратори

Директорка юридичного департаменту Львівської міської ради Гелена Пайонкевич уточнила, що в юридичному департаменті міської ради тривають дискусії щодо того, як вплине цей закон на справи, які зараз перебувають у судах. Поки що нема спільної думки. 

Однак вона звернула увагу на поняття «добросовісний набувач». У Цивільному кодексі зазначено, що це особа, яка набула майно за відплатним договором в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати. 

Гелена Пайонкевич каже, що «добросовісність» набувача потребує перевірки в кожному судовому засіданні. Через доступність реєстру речових прав на нерухоме майно легко простежити реєстрацію права власності на обʼєкт нерухомого майна аж до первинної реєстрації. Тому кожна судова справа, в якій присутній так званий добросовісний набувач, підлягає ретельному аналізу.

«Іноземні інвестори обов’язково проводять так званий due diligence (процес збору та аналізу інформації про бізнес-об'єкт. – Ред.), на підставі якого аналізують виникнення права власності від початку до дати, коли планується укладення договору купівлі-продажу і це все чітко простежується. І не тільки права власності на нерухоме майно насправді, а й на земельні ділянки, відповідності інвестиційних намірів містобудівній документації. На жаль, наші інвестори не завжди використовують цей інструмент».

Обов’язок повертати майно та земельні ділянки, незаконно вибулі з власності територіальної громади, є якраз повноваженням юридичного департаменту.

«Наприклад, нашими успішними справами про витребування земельних ділянок з чужого незаконного володіння були ті, де видавали акти на землю без відповідних рішень міської ради», – пояснює юристка ЛМР. 

«Нам відомі випадки, коли кадастрові номери на публічній кадастровій карті «змінювали місце», і є ряд реєстраторів, які ухвалюють рішення про реєстрацію права власності  на земельну ділянку на підставі цього підробленого акта, достатньо не перевіривши правомірності первинного набуття земельної ділянки», – веде далі співрозмовниця. 

Із 2013 року державних актів на право власності на земельну ділянку в Україні не видають. Але, як пояснила Гелена Пайонкевич, все ще існує певна кількість бланків цих актів, які є інструментом крадіжки державної чи комунальної землі.

Далі цю землю можуть перепродувати декілька разів, і тут уже все офіційно: в нотаріуса укладаються договори купівлі-продажу. 

Вона переконана, що проблему треба починати вирішувати з того, щоб унеможливити роботу так званих сірих реєстраторів. 

Ось яскравий приклад: на вулиці Пасічній земельна ділянка площею 3 га була відчужена підприємству на підставі підробленого акта на право власності. Згодом компанія, яка набула права власності, звернулася до міської ради для отримання містобудівних умов і обмежень, щоб там щось побудувати. Підробку документів було виявлено, суди тривали понад сім років, і земельну ділянку повернули у власність громади. А це, на думку чиновниці, одна з найкращих вільних ділянок у місті. 

Ще одна схема незаконного отримання ділянки – рішення судів. Головна юристка Львова наводить приклад 20-річної справи ТОВ «Новобуддизайн», коли Мукачівський суд зобов'язав Брюховицьку сільську раду укласти договір купівлі-продажу земельних ділянок у лісі, тобто лісового фонду. 

Що заважає місцевим радам повернути майно за 10 років

У Львівській міськраді кажуть, що знають про неправомірні відчуження майна і працюють над його поверненням. Але прогалини в законодавстві дають надто багато інструментів тим, що хочуть його отримати в незаконний спосіб.

У ЛМР проводять інвентаризацію нерухомого майна, навіть поставили перед собою амбіційну мету оновити всю технічну документацію, хоча це потребує чимало коштів. 

На думку Гелени Пайонкевич, щодо земельних ділянок зробити таке неможливо: «Земельні ділянки формують як об'єкт речового права з присвоєнням кадастрового номера при укладанні договорів оренди, наданні земельної ділянки в постійне користування чи передачі у власність, і найбільша проблема може бути в тому, що неможливо відстежити виникнення на публічній кадастровій карті земельної ділянки такої конфігурації, площі з певним кадастровим номером».

Ще одна проблема згаданого закону для органів місцевого самоврядування полягає в тому, що якщо міська рада переможе в суді і поверне ділянку чи майно, то мусить виплатити компенсацію останньому власнику. «Немає грошей – немає суду», – написав міський голова Львова. 

«Трусити бізнес неприпустимо»

Натомість Спілка українських підприємств, що входить до трійки найбільших бізнес-асоціацій України й налічує 1300 компаній, на запит «Твого міста» відповіла, що бізнес підтримує цей закон, бо він захищає права власників, які придбали державні та комунальні землі. 

«Наприклад, якщо особа придбала землю законним шляхом, вона має бути впевнена, що її право власності не буде оскаржене через помилки або зловживання попередніх власників, або дій чиновників», – пояснюють свою позицію СУПівці.

Співвласник групи компаній NOVA («Нова пошта») Володимир Поперешнюк також наголошує: «Люди мають хибне уявлення, що державна власність належить їм, адже це записано в Конституції». На його думку, розпоряджаються державною власністю чиновники, які вирішують, здати в оренду чи продати. 

Водночас Гелена Пайонкевич радить розглядати цей закон і в контексті інших правових актів, наводячи ще один приклад: «Зі створенням Львівської міської територіальної громади ми отримали сотні судових справ за позовами місцевих прокуратур до Львівської міської ради як правонаступниці рад населених пунктів, які ввійшли до складу Львівської міської територіальної громади і які подані прокуратурою в інтересах «Укрзалізниці». 

Річ у тім, що з 60–70-х років сільські, селищні та міські ради передавали у приватну власність громадян землі в охоронних смугах залізниці.

«Укрзалізниця» має закон, у якому сказано про те, що землі в охоронних смугах залізниці належать їй, навіть якщо вони не відведені у встановленому порядку. 

«Через великий строк, 10–20–30 років, залізниця звернулася до суду з позовами про скасування рішень місцевих рад і повернення цих земельних ділянок. Судова практика в цих спорах доволі різноманітна. Однак Європейський суд з прав людини дав дуже чітку вказівку державі Україна: якщо громадяни отримали від органу місцевого самоврядування земельну ділянку, то вони мають право розраховувати, що орган місцевого самоврядування ухвалив законне рішення в межах своїх повноважень. І якщо це виявилося не так, то це вина не громадян, а органу місцевого самоврядування. Європейський суд наголошує, що це питання можливо врегулювати шляхом зміни конфігурації земельних ділянок», – додає головна юристка Львова.

І хоча закон 12089 спричинив активне обговорення, Галина Янченко вказує на те, що насамперед він покликаний захистити добросовісний бізнес: «Якщо за десять років ніяких претензій на ділянки не було, тоді правоохоронці не мають права трусити бізнес і намагатися в рамках цивільного судочинства красти цю землю у підприємців. Але якщо правоохоронці вважають, що там був злочин, то мають право розслідувати його в рамках кримінального судочинства. Бо яка ситуація зараз? Силовики навіть не намагаються довести вину, не намагаються розслідувати, а просто відкривають справу, і в рамках цивільного законодавства правоохоронці забирають земельну ділянку, тобто людина не винна, а ділянку забирають. Це взагалі порушує фундаментальне право власності, на якому заснований весь інвестиційний клімат, основа принципу недоторканності права власності. Але без доведення злочину забирати майно, чи це ділянка, чи виробництво, чи будь-який інший актив, неприпустимо». 

Зауваження до дій силовиків підтверджують і звіти Ради бізнес-омбудсмена. За три квартали 2024 року там отримали 922 скарги стосовно зловживань з боку можновладців. Традиційним лідером були звернення стосовно дії податкових органів. За ними – правоохоронці, на яких скаржилися в 13% випадків.

У СУПі наголошують, що закон є «важливим для стимулювання економіки, адже забезпечує прозорість ринку, відкриває нові можливості для бізнесу та відповідає європейським стандартам захисту прав власності, що є ключовим для інтеграції України в ЄС».

Нардепка Галина Янчено теж вважає, що це дозволить залучити іноземних інвесторів, яких Україна потребуватиме для відновлення економіки після війни, щоб сюди повернулися українці і в них була робота. 

«Нам необхідно забезпечити цим інвесторам нормальне правове поле і недоторканність приватної власності, а ми з кожним роком фіксуємо, що правоохоронці все більше кошмарять бізнес, бо бізнесу стає менше: хтось релокується, хтось опинився в окупації, а хтось тимчасово закрився, бо не витягує. І «кормової бази» для правоохоронців менше, тому вони нападають уже на всіх поспіль. Це шлях в нікуди, ми так не побудуємо економіку», – додає Галина Янченко.

Раніше в інтервʼю «Твоєму місту» професор з практики Київської школи економіки, колишній міністр економіки та торгівлі Павло Шеремета на запитання про те, яка ключова реформа економіки потрібна зараз, наголосив на економічній свободі. «Конкретно – це непорушність права власності, прозорість уряду, правосуддя», – уточнив він. 

Ухвалення згаданого закону, який наблизив Україну до закріплення права власності, потребує наступного кроку: потрібно унеможливити відчуження землі, яка не могла бути відчужена законно (пляжі, ліси). Бо хоч у законі й сказано, що його дія не поширюється на території природно-заповідного фонду та пам’яток культурної спадщини, але, як зазначає Центр протидії корупції, цей закон не враховує, що межі земель природоохоронного фонду чи культурної спадщини часто не визначені чітко й не зафіксовані в Державному земельному кадастрі. А в таких випадках держава повністю втрачає механізми повернення цих активів на свою користь.

• Підпишіться на «Твоє Місто», щоб не пропустити роз’яснень інших важливих рішень, які впливають на громаду.
• Якщо ви знаєте приклади, де цей закон може загрожувати громадському простору у вашому районі, пишіть нам на пошту tvoemisto.tv@info

Світлана Жаб'юк

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав.